樓價飛升，連地產股都急抽，無樓在手者諗住追樓，有樓在手者諗住沽樓，都係和樓市前景估計有關，網友阿K問好唔好沽自住樓買股，呢個套樓換股的話題，一定要講講。
股票是比較流動的資產，樓是不動產，以投資產品的角度看，兩種投資產品都有相似性，它們的基本價值都是以未來能衍生的收益來計算，特別是它們能讓持有人分享的現金收益，買股票看它的的派息，買樓看它的租金收益，收益愈高，基本價值愈高，這就是所謂投資價值。不過很多時我們買股也好，買樓也好，沒有（或者很少）考慮其收益，那時我們主要看價格增值，認為收益低唔緊要，股價、樓價會升，這就是所謂投機價值，如果你買樓從來無考慮過租金收益率（年租金收入／樓價），或者你唔買樓而租樓住的替代成本，你好可能係一個投機者，即使你自住也是投機心態，另一個可能你是一個盲毛，人買你買，唔識計數。
有網友問乜嘢叫做樓市有泡沫，我話係樓價大幅偏離其基本價值時，即係租金收益率很低的時候，這些例子我過去舉過，唔怕長氣再講，而家山頂最靚地段的豪宅別墅，一間５０００呎屋都係租緊２０多萬月租，但而家放售，賣３５０００一呎一定無問題，作價１．７５億，以此價計租金回報率只有１．５厘。若果售價更顛，賣到６００００元一呎，樓價升到３億，租金回報率更只有０．９厘，不夠１厘。
以我自己的老土方法計算，低過３厘收益率的樓，其樓價已開始起泡，去到１厘，泡沬自然比較大，若租金不升，要１００年才能收回投資，我諗所有現在有能力看我文章的成年人都已化骨揚灰了。你可以話經濟再好啲租金可以升，我的答案是若經經差番啲租金亦可以跌，即係講嚟無乜大用，唔可以假設租金會大升拉高收益率，除非你處於經濟會長期大幅增長的新興經濟區。
又用番我經常講的說話，有泡的東西未必會立刻爆泡，更可能是泡沬愈吹愈大，貴的東西，可以更貴。所以有泡沫的樓市，泡沫可以更大，如今的樓市正是把豪宅的升勢蔓延到其他中價樓。
股票是動產，所以通常會跑得快過樓市，通常是股市先炒，樓市從後追上，所以阿K話套樓換股，似乎有少少反其道而行，更普遍的是套股換樓，即係先在股市炒一浸，搵到少少錢就去炒樓。
散戶買樓賺錢易過買股，因為散戶易動，即使遇上大升市，但買股賺錢時賺少少就會走，但買了樓遇上樓市升市，無咁易走，買來自住更難走，所以較大機會坐耐少少，升市時會食得深啲，賺到比買股更多的錢。
假設樓市股市同時升，買股需要的技術較多，又要選股，又要選時機入市，較難把握，所以在樓市上升中把自樓買掉去買股，對一般散戶而言是高難動作，弄不好更會把自己的長期儲蓄輸掉，所以最好唔做。
香港人愛炒樓，回歸後樓市向下炒，好耐未有機會一試身手，所以炒樓潮起，可以維持一段時間。而家有樓者應該坐吓貨，香港進入一個惡性通脹時代，百物皆加，更易吹起資產泡沫，樓價可以升到天價，如果你今天想賣樓買股，我建議你忍一忍，好多二手樓邨樓距離９７年高峰還有三成、四成的水平，就定一個天價，告訴找上門的地產經紀，升到天價才call你，或許有意外收穫，若果你唔係睇得咁好，都可以定一個比現價高兩三成的價錢，到價才沽，出貨的機會更大呢。
